Kristoffer Qvists blogg om allt möjligt

Etikett: hyresgästföreningen

Hyressättning i Sverige

Inlägget kommer att gå igenom hyressättning i Sverige, mer specifikt om bostadslägenheter. I Sverige finns olika hyressättningssystem, beroende på vilken typ av hyresrätt det gäller. Hyressättningen för bostadslägenheter sker oftast med ett förhandlingssystem. Man skulle kunna säga att en konsumentorganisation, eller företrädare för hyresgästerna, i många fall förhandlar hyran med hyresvärden. I vissa fall kan hyresvärden sätta hyran direkt hyran för lägenheterna utefter egna kalkyler.

Notera att inlägget inte är någon juridisk rådgivning. Juridiken kan vara snårig, så det är bättre att du tar kontakt med en jurist om du undrar något kring lagarna för hyressättningen. Lagarna beskriver dock hur hyressättningen får se ut – och det är därför som inlägget har flera referenser till lagar.

För lokaler (t.ex. affärslokaler) har Sverige ett system som mer liknar fri hyressättning. Mitt inlägg har däremot inriktningen bostadslägenheter, och behandlar därför inte lokaler.

Jag har även berört ämnet lite tidigare, i inlägget om januariavtalet ur ett bostadsperspektiv.

Dagens hyressättning i Sverige

Idag har Sverige framförallt tre hyressättningssystem; bruksvärdeshyra, presumtionshyra och egensatt hyra. Hur hyran bestäms står i 12 kapitlet ur jordabalken (SFS 1970:994) (även kallad för hyreslagen). Hur hyran sätts står i Hyresförhandlingslagen (SFS 1978:304).

Gällande uthyrning av villa eller bostadsrätt (förutsatt att det är en bostad) så gäller lagen om uthyrning av egen bostad (SFS 2012:978), eller privatuthyrningslagen.

Lite information om följande system kan även hittas hos Fastighetsägarna [PDF], som är ett flödesschema.

Hyra enligt bruksvärdessystemet

Bruksvärde innebär att hyran sätts utifrån lägenhetens standard. Lika lägenheter ska ha likvärdig hyra. Utgångspunkten är hyresgästers lokala värderingar för lägenheten. Det finns många saker som beaktas. Det är t.ex. Lägenhetens storlek, hur väl underhållen lägenheten är och tillgång till särskilda förvaringsutrymmen, för att nämna några exempel.

Viktiga saker som bestämmer bruksvärdet är de lokala förutsättningarna på orten. Hyran är här förhandlad mellan hyresvärd, eventuellt tillsammans med en fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation. I många fall i Sverige är hyresgästorganisationen Hyresgästföreningen – men det kan finnas lokala avvikelser.

En vidare utveckling av bruksvärdessystemet, men som ändå finns i denna kategori, är systematisk hyressättning, som Hyresgästföreningen har skrivit om. Även Sveriges Allmännytta har skrivit om systematisk hyressättning.

På följande sidor kan du läsa hur bruksvärdet bestäms:

Hyra enligt presumtionshyressystemet

Presumtionshyra innebär att hyran ska täcka lägenhetens produktionskostnad, och hyrorna ligger därför högre än om lägenhetens hyra skulle vara satt enligt bruksvärdet. Hyrorna är förhandlade mellan hyresvärd och hyresgästorganisation. Nybyggda lägenheter sedan mitten av 2006 har kunnat hamna i denna kategori. Lägenheterna kan vara här i uppemot 15 år, för att därefter gå in i bruksvärdessystemet. Lägenheterna kan inte heller jämföras som ”likvärdiga lägenheter” i bruksvärdessystemet – eftersom de lägenheterna är i ett annat system.

Egensatt hyra

En hyresvärd kan för nybyggda lägenheter även sätta hyran själv. Det förutsätter att en förhandlingsordning saknas. Hyrorna kan dock komma att prövas i Hyresnämnden, för att se om de är skäliga. Det är inte alltid enkelt att sänka en sådan hyra, enligt Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra. Däremot så skriver Hem & Hyra att en hyressänkning ibland lyckas i Hovrätten.

Hur är det med hyressättningsavgiften?

För de lägenheter där hyresvärd och hyresgästorganisation har en förhandlingsordning kan det finnas en hyressättningsavgift. Det ska framgå i hyresavtalet att det finns en förhandlingsklausul för lägenheten. Avgiften betalar för den hyresförhandling som sker mellan båda parter. Önskar man att förhandla själv kan man höra av sig till sin hyresvärd.

Förslag om ”fri hyressättning i nyproduktion”

Uppdatering: Den 15 juni kom besked om att förslaget om ”fri hyressättning i nyproduktion” återkallas. Jag lämnar kvar texten nedan i arkiveringssyfte.

Det finns ett framtaget betänkande om ”fri hyressättning i nyproduktion” [PDF]. Denna del handlar inte om ”egensatt hyra”, där fastighetsägaren kan sätta sin egna hyra i nyproduktion. Det handlar istället om januariavtalets punkt 44.

Januariavtalet som sådant verkar ju inte finnas kvar – däremot är remissrundan av betänkandet fortfarande aktuell. Remissrundan är öppen till 7 september 2021.

Jag tycker att det blir intressant att se svaren – även om Januariavtalet inte verkar vara aktuell längre. Remissen har gått till många intressenter.

Januariavtalet sett ur ett bostadsperspektiv

För att fortsätta mitt tidigare inlägg om filmen Push, tänker jag att det vore intressant att kika på januariavtalet utifrån ett bostadsperspektiv. Samtliga större organisationer i Sverige som är intresseorganisationer inom området har åsikter om avtalet, både sådant som är bra och mindre bra. Innan jag skriver inlägg om avtalet kommer jag också att nämna hur dagens system ser ut.

Nedan nämnda organisationer är de största intresseorganisationerna vad gäller hyresbostäder i Sverige. Jag skriver med vilka de är för att enklare kunna hänga med i texten.

Sveriges Allmännytta, tidigare SABO, är en intresseorganisation för kommunala bostadsföretag. De har över 300 anslutna medlemsorganisationer.

Fastighetsägarna, tidigare Sveriges Fastighetsägareförbund, är en intresse- och branschorganisation för privata ägare av lokal- och bostadshyreshus, industrifastigheter samt bostadsrättsföreningar. De har cirka 15 000 anslutna medlemsorganisationer.

Hyresgästföreningen, tidigare Hyresgästernas riksförbund, är en medlems- och intresseorganisation för hyresgäster. De har över 530 000 medlemmar.

Dagens hyressättningssystem (vad gäller hyresrätter)

Idag finns i Sverige olika hyressättningssystem. Dessa system skiljer sig åt när själva fastigheten är bebyggd.

Befintliga lägenheter. Kanske det mest använda idag är bruksvärdeshyra. Bruksvärdeshyra innebär att man tar lägenhetens skick i beaktande, hur lägenheten är utrustad, och även sådant som är av vikt för boende i den specifika orten. Tanken med systemet är att likvärdiga lägenheter skall ha likvärdig hyra inom orten där den befinner sig. Värdet förhandlas fram genom ombud för fastighetsägarna och hyresgästerna.

Det finns även en vidareutveckling av bruksvärdessystemet, som kallas för systematisk hyressättning. För hyresgästerna ska den systematiska hyressättningen också innebära att man får en bättre förståelse för hur hyran är uppbyggd. Detta kräver förstås en god inventering av redan existerande lägenheter, för att man sedan under förhandlingarna skall nå till bra beslut. Mer information hos Sveriges Allmännyttas och Hyresgästföreningens webbplatser. Hyresgästföreningen har även på deras webbsida publicerat en handledning för systematisk hyressättning [PDF], som Fastighetsägarna, Sveriges Allmännytta och Hyresgästföreningen enats om.

Vid nyproduktion av lägenheter kan fastighetsägare idag fritt sätta en hyra, utan överenskommelse med hyresgästorganisation. Hyresgästen kan i så fall pröva den satta hyran i hyresnämnden, som är en domstol. Det kan maximalt gå vidare till hovrätten för prövning, när hyran inte är förhandlad. Beroende på bedömning av domstolen kan hyran fastställas, sänkas eller höjas för hyresgästerna. Nyligen rapporterade Hem & Hyra om en unik dom i Uppsala, där hyresgästerna fick tillbaka mellan 1 400 – 1 500 kr för normalstora treor.

Fastighetsägare kan också komma överens med hyresgästorganisation om att sätta en s.k. presumtionshyra för lägenheterna i fastigheten. Denna möjlighet har fastighetsägare haft sedan 2006. Presumtionshyra innebär för fastighetsägare att man kan ta ut en högre hyra än vad bruksvärdet skulle tillåta – samtidigt som man inte får använda lägenheten då man jämför hyror i bruksvärdessystemet. Tanken med den högre hyran är att fastighetsägaren skall få tillbaka för de utlägg man har haft vid produktionen av lägenheterna. Rätten till den högre hyran har fastighetsägaren i 15 år. Mer information finns hos Sveriges Allmännyttas och Hyresgästföreningens webbplatser.

Från hösten 2016 har fastighetsägare även kunnat ta ut ett statligt investeringsstöd vid nyproduktion. Detta med stöd av förordning (2016:881) om statligt investeringsstöd för hyresbostäder och bostäder för studerande. Detta var möjligt att ansöka om framtill januari i år, tills att riksdagen fattade budgeten för året 2019. Stödet har därefter kommit tillbaka, men inga nya riktlinjer har inkommit. Fastighetsägaren får då ett visst stöd, under förutsättning att hyran är något lägre än vad som skulle gällt vid nyproduktion.

Dessa är de viktigaste bitarna att hålla koll på anser jag, vad gäller hur hyran sätts för hyresrätten idag.

Januariavtalet

I inlägget kommer jag att fokusera på denna överenskommelse mellan Socialdemokraterna, Centerpartiet, Miljöpartiet och Liberalerna enbart i bostadsfrågan, som tas upp i fem punkter. Därmed kommer jag inte att ta med övriga punkter som finns i avtalet.

Jag citerar det aktuella stycket från Januariavtalet nedan och därefter kommentarer från intressenterna.

Fler bostäder behövs för att underlätta för ungdomar att få sin första bostad, för människor att flytta dit jobben finns och för att bryta den växande boendesegregationen. […]

44. Reformera hyresmodellen. Fri hyressättning vid nybyggnation införs. Hyran inom dessa bestånd sätts efter en inledande period enligt en tariff grundad på jämförbara nybyggda objekt med en gradvis anpassning för att uppnå förutsägbarhet eller genom gängse förhandling. Fastighetsägaren väljer vilken av dessa metoder som tillämpas (Utredning 2019-2020. Ny lagstiftning på plats 1 juli 2021). Låt lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag i hyressättningen. En kommission ska kartlägga den varierande tillämpningen av lägesfaktorn mellan olika orter och föreslå lämpliga åtgärder från statens sida i de fall (på de orterna) det konstateras att lägesfaktorn inte beaktas i tillräcklig mån. (Kommission tillsätts våren 2019. Slutsatser presenteras före 1 januari 2021). Förhandlingssystemet för befintliga hyresrätter reformeras för att fungera mer effektivt med, ett oberoende skiljedomsförfarande som vid tvist avgör vad som är en rimlig årlig höjning samt tidsgränser för förhandlingar som kombineras med ekonomiska sanktioner när dessa inte hålls (Ds våren 2020. I kraft från 2021).Ge hyresvärden och hyresgästen en större frihet att komma överens om hur till-och frånval ska prissättas(förslag finns i Tillvalsutredningen SOU 2008:94 respektive lagrådsremiss 27 juni 2014) (Proposition våren 2019). Höj straffen för försäljning av svartkontrakt och kriminalisera köpen (Utredning 2020-2021 Ny lagstiftning 1 juli 2022)

45. Ta bort flyttskatten […].

46. Genomför omfattande regelförenklingar för att förenkla och förkorta planprocessen och därmed göra byggandet snabbare och billigare. […]

47. Gör om investeringsstöden för hyresrätter. Stöden koncentreras och effektiviseras samt riktas om mot hyresrätter i hela landet.

48. Ställ minimikrav vid byggande utifrån ett livscykelperspektiv. Öka byggande i trä. Inför krav på klimatdeklarationer för klimatbra byggande (Uppdrag till Boverket hösten 2019. Krav från 1 januari 2022.

Utdrag ur Januariavtalet.

Sveriges Allmännytta

Sveriges Allmännytta har kommenterat januariavtalet via deras VD i en rad punkter. Gällande punkten om friande hyressättning ställer man sig frågande.

Förslaget om fri hyressättning vid nybyggnation är oklart. Redan idag har fastighetsägaren rätt att själv bestämma hyran i nya hus. Frågan är om man avser att minska konsumentskyddet i hyreslagen. Är ambitionen att ersätta bruksvärdessystemet med ett tariffsystem, så går vi mot en statlig hyresreglering, som nog ingen i branschen önskar.

Man kan också fråga sig vad man vill uppnå med reformen. Kraftigt ökande byggpriser har redan idag drivit upp hyrorna i nyproduktionen till en nivå som närmast motsvarar den som en marknadshyra skulle ligga på. Generellt sett finns knappast någon efterfrågan eller betalningsvilja för nya hyresbostäder med högre hyra än idag. Allmännyttan eftersträvar inte en möjlighet att ta ut ännu högre hyror i nyproduktionen. För oss är det viktigaste att pressa ner byggpriserna så att hyrorna hamnar på nivåer som gör att fler människor kan efterfråga bostäderna.

Anders Nordstrand, VD för Sveriges Allmännytta, dåvarande SABO.

Anders Nordstrand beskriver också problematiken att staten går in och styr i bostadsmarknaden, i stället för att den får styra sig själv. Som tidigare nämnt, så finns det redan ett etablerat förhandlingssystem i Sverige. Det finns redan ett pågående arbete mellan Sveriges allmännytta, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen för att förbättra nuvarande system.

Men det behövs fler åtgärder och därför bedriver SABO tillsammans med de privata fastighetsägarna och Hyresgästföreningen ett gemensamt arbete för att göra förhandlingssystemet mer effektivt och stabilt. I det arbetet ingår att utveckla ett oberoende tvistelösningssystem. Vi ser detta som mer effektivt än ett offentligt skiljedomsförfarande, bland annat för att det måste finnas genomarbetade grunder att relatera till när tvister avgörs.

Anders Nordstrand, VD för Sveriges Allmännytta, dåvarande SABO.

Vidare berättar Sveriges Allmännyttas VD att det saknas information om vad som görs med personer utanför den ordinarie bostadskön. Däremot tror han att regeringen kommer att prioritera frågan i framtiden.

Fastighetsägarna

Fastighetsägarna har också kommenterat januariavtalet via deras samhällspolitiska chef, Martin Lindvall. Generellt sett är Fastighetsägarna positiv till förslagen avtalet, även om man har några frågetecken.

Begreppet tariff väcker många frågetecken. Om det ska tolkas som ett system inspirerat av den tyska modellen så tycker jag det är bra. Där kan hyresvärd och hyresgäst komma överens själva om hyran och lokala tabeller, hyresspeglar, som utgår från andra fritt överenskomna avtal för olika lägenhetskategorier ger vägledning för både värdar och konsumenter. En sådan reform, med friare hyressättning och ett bevarat konsumentskydd, vore ett värdefullt steg i rätt riktning.

Martin Lindvall, samhällspolitisk chef för Fastighetsägarna.

Fastighetsägarna anser att det är bra om lagstiftaren räknar in vilka faktorer bruksvärdet tar in. I lokala sammanhang är man mer osäker, då januariavtalet syftar till att öka betydelsen av lägenhetens läge och kvalité. Martin berättar också att marknaden är bättre att ta fram hyresnivåer än lagstiftaren.

Hyresgästföreningen

Hyresgästföreningen är starkt emot just delen kring marknadshyra som nämns i januariavtalet. Föreningens tidning, Hem & Hyra, har skrivit ett flertal inlägg om januariavtalet, dess påverkan på hyresrätten och även föreningens ställning kring avtalet. Hyresgästföreningen anser att marknadshyra är ett hot mot den svenska modellen med förhandlade hyror.

Erik Elmgren, förhandlingschef på Hyresgästföreningen, uttrycker följande kritik om marknadshyra i januariavtalet, enligt Hem & Hyra:

Det är lite intressant att det är en reform som går mot marknadshyror där man snabbt inser att det behövs regleringar. Men det är oklart hur denna tariff ska utvecklas och hur den ska komma till? Ska vi ha riksdagsdebatter där vi diskuterar hur mycket hyran ska höjas?

Erik Elmgren, Förhandlingschef Hyresgästföreningen, enligt Hem & Hyra

Föreningen har tagit fram en rapport av vad marknadshyror skulle innebära för samhället. De djupdyker vad de innebär för de större städerna Stockholm, Göteborg, Halmstad och Helsingborg. Enligt rapporten kommer marknadshyror att innebära, med få undantag, kraftiga hyreshöjningar.

Hyresgästföreningen ifrågasätter även andra delar ur januariavtalet, mer specifikt reformen i hyresmodellen. Exempelvis hur man tänker sig att lägenheternas kvalitet och läge få ett större genomslag, då det man redan kan ta det i beaktande vid en systematisk hyressättning.

Samsyn i vissa hänseenden

Det finns trots allt några delar som samtliga intressenter är överens om. Det handlar om att höja straffen för försäljning av svartkontrakt och kriminalisera köpen. Samtliga intressenter anser att det är en bra del i januariavtalet.

Alla är också överens om att det är bra att ge hyresgästen större inflytande över hur till- och frånval ska prissättas.

Om den fria hyressättningen kommer leda till en reglering, så innebär det att ingen intressent skulle vara för. Fastighetsägarna är ju annars försiktigt positiva till den fria hyressättningen, men är något försiktiga med sitt uttalande på grund av att det inte finns uttryckt hur regeringen har tänkt att hyressättningen skall vara friare.

Sveriges Allmännytta är mer negativ, och går mer i Hyresgästföreningens riktning kring den fria hyressättningen.

Mina tankar och åsikter kring januariavtalet

Ämnet är som du märker rätt komplext. Jag själv anser att det vore bättre om aktörerna själva får komma överens kring hyressättningen. Dessutom finns det redan ett trepartssamtal kring tvistelösningen, när förhandlingarna inte går i lås.

En helt fri hyresmarknad riskerar till att skapa förutsättningar för s.k. social housing. Det innebär att socioekonomiskt svaga i samhället blir tilldelade ett visst boende. Sammantaget kan det leda till att vårt samhälle blir mer segregerat än vad den redan är.

Jag är lite förvånad över att man vill ge sig in i bostadsfrågan i kanske något fel ände. Sveriges Allmännytta beskriver att ökade hyror beror till stor del på ökade byggpriser. Det är något regeringen borde ta större hänsyn till. Andra faktorer som också spelar in är sådant som är mer lokalt påverkansbart, såsom VA-taxor, avfallstaxor med mera. Tyvärr verkar man inte se helheten. Det viktigaste vore dock för politikerna att kanske göra en nulägesanalys istället för att börja göra krav. Därefter anser jag att man kan komma med nya krav på lag och förordningar.

Med tanke av tidigare inlägget kring filmen Push, blir jag också fundersam kring förvaltare som köper upp fastigheter i syfte att flytta bort befintliga bostadsbestånd. Eller de bestånd där bostadslägenheterna istället blir lägenhetshotell, vilket också Hem & Hyra rapporterat om i en serie.

Samhället står, som jag ser det, inför en mångfacetterad problematik. Denna problematik bör lösas på ett ansvarsfullt sätt där samtliga intressenter ska få komma till tals. Vi måste ha bostäder för alla i samhället, både för de väl och mindre väl bemedlade då det är en grundtrygghet för alla.

© 2022 qvi.st

Tema av Anders NorenUpp ↑