Inlägget kommer att gå igenom hyressättning i Sverige, mer specifikt om bostadslägenheter. I Sverige finns olika hyressättningssystem, beroende på vilken typ av hyresrätt det gäller. Hyressättningen för bostadslägenheter sker oftast med ett förhandlingssystem. Man skulle kunna säga att en konsumentorganisation, eller företrädare för hyresgästerna, i många fall förhandlar hyran med hyresvärden. I vissa fall kan hyresvärden sätta hyran direkt hyran för lägenheterna utefter egna kalkyler.

Notera att inlägget inte är någon juridisk rådgivning. Juridiken kan vara snårig, så det är bättre att du tar kontakt med en jurist om du undrar något kring lagarna för hyressättningen. Lagarna beskriver dock hur hyressättningen får se ut – och det är därför som inlägget har flera referenser till lagar.

För lokaler (t.ex. affärslokaler) har Sverige ett system som mer liknar fri hyressättning. Mitt inlägg har däremot inriktningen bostadslägenheter, och behandlar därför inte lokaler.

Jag har även berört ämnet lite tidigare, i inlägget om januariavtalet ur ett bostadsperspektiv.

Dagens hyressättning i Sverige

Idag har Sverige framförallt tre hyressättningssystem; bruksvärdeshyra, presumtionshyra och egensatt hyra. Hur hyran bestäms står i 12 kapitlet ur jordabalken (SFS 1970:994) (även kallad för hyreslagen). Hur hyran sätts står i Hyresförhandlingslagen (SFS 1978:304).

Gällande uthyrning av villa eller bostadsrätt (förutsatt att det är en bostad) så gäller lagen om uthyrning av egen bostad (SFS 2012:978), eller privatuthyrningslagen.

Lite information om följande system kan även hittas hos Fastighetsägarna [PDF], som är ett flödesschema.

Hyra enligt bruksvärdessystemet

Bruksvärde innebär att hyran sätts utifrån lägenhetens standard. Lika lägenheter ska ha likvärdig hyra. Utgångspunkten är hyresgästers lokala värderingar för lägenheten. Det finns många saker som beaktas. Det är t.ex. Lägenhetens storlek, hur väl underhållen lägenheten är och tillgång till särskilda förvaringsutrymmen, för att nämna några exempel.

Viktiga saker som bestämmer bruksvärdet är de lokala förutsättningarna på orten. Hyran är här förhandlad mellan hyresvärd, eventuellt tillsammans med en fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation. I många fall i Sverige är hyresgästorganisationen Hyresgästföreningen – men det kan finnas lokala avvikelser.

En vidare utveckling av bruksvärdessystemet, men som ändå finns i denna kategori, är systematisk hyressättning, som Hyresgästföreningen har skrivit om. Även Sveriges Allmännytta har skrivit om systematisk hyressättning.

På följande sidor kan du läsa hur bruksvärdet bestäms:

Hyra enligt presumtionshyressystemet

Presumtionshyra innebär att hyran ska täcka lägenhetens produktionskostnad, och hyrorna ligger därför högre än om lägenhetens hyra skulle vara satt enligt bruksvärdet. Hyrorna är förhandlade mellan hyresvärd och hyresgästorganisation. Nybyggda lägenheter sedan mitten av 2006 har kunnat hamna i denna kategori. Lägenheterna kan vara här i uppemot 15 år, för att därefter gå in i bruksvärdessystemet. Lägenheterna kan inte heller jämföras som “likvärdiga lägenheter” i bruksvärdessystemet – eftersom de lägenheterna är i ett annat system.

Egensatt hyra

En hyresvärd kan för nybyggda lägenheter även sätta hyran själv. Det förutsätter att en förhandlingsordning saknas. Hyrorna kan dock komma att prövas i Hyresnämnden, för att se om de är skäliga. Det är inte alltid enkelt att sänka en sådan hyra, enligt Hyresgästföreningens medlemstidning Hem & Hyra. Däremot så skriver Hem & Hyra att en hyressänkning ibland lyckas i Hovrätten.

Hur är det med hyressättningsavgiften?

För de lägenheter där hyresvärd och hyresgästorganisation har en förhandlingsordning kan det finnas en hyressättningsavgift. Det ska framgå i hyresavtalet att det finns en förhandlingsklausul för lägenheten. Avgiften betalar för den hyresförhandling som sker mellan båda parter. Önskar man att förhandla själv kan man höra av sig till sin hyresvärd.

Förslag om “fri hyressättning i nyproduktion”

Uppdatering: Den 15 juni kom besked om att förslaget om “fri hyressättning i nyproduktion” återkallas. Jag lämnar kvar texten nedan i arkiveringssyfte.

Det finns ett framtaget betänkande om “fri hyressättning i nyproduktion” [PDF]. Denna del handlar inte om “egensatt hyra”, där fastighetsägaren kan sätta sin egna hyra i nyproduktion. Det handlar istället om januariavtalets punkt 44.

Januariavtalet som sådant verkar ju inte finnas kvar – däremot är remissrundan av betänkandet fortfarande aktuell. Remissrundan är öppen till 7 september 2021.

Jag tycker att det blir intressant att se svaren – även om Januariavtalet inte verkar vara aktuell längre. Remissen har gått till många intressenter.